Pago de Rentas: Qué hacer con la crisis que viene

Aquí explico por qué tenemos que tomar acciones con respecto al pago de renta y por qué esto es más urgente que ampliar los créditos de vivienda social.

“Nunca había visto algo así” se está convirtiendo en una de las frases más recurrentes al entender diferentes dimensiones. En la económica, un choque de salud que afecta simultáneamente tanto a la oferta como a la demanda agregada. En esta ocasión, hablemos de una parte clave de la economía doméstica: el pago de rentas del mercado inmobiliario.

El reloj ya está corriendo. Entre el 13 de marzo y el 6 de abril se perdieron 346 mil empleos formales––cifra mayor a los empleos creados en 2019––además de los informales––de los que no hay información suficiente––pero que representan el 56% de los trabajadores del país. La cifra seguirá aumentando las próximas semanas.

Estas personas sin empleo, sumadas a las que verán sus ingresos disminuidos, son más vulnerables que hace unos meses: tienden a trabajar en empleos poco remunerados, con mayor exposición a la calle o en industrias como en la entrega de comida o en supermercados, poseen menos activos y por tanto, optan más por rentar su vivienda. Forman parte del al menos 42% de los mexicanos rentando un inmueble, y en general, del 35% que no tiene recursos para comprar un inmueble. Además, podrían destinar hasta la mitad de sus ingresos para el pago de renta, ya sea porque viven en ciudades o porque los precios han subido más rápido que el poder adquisitivo.

Los efectos de la renta

La renta de inmuebles tiene efectos multiplicadores: contribuye al pago de servicios al Estado, así como a servicios como recolección de basura y provisionamiento de gas, mantenimiento, a la existencia de productos como seguros y fondos para remodelación, generación de utilidades, entre otros efectos que inclusive generan empleos.

A diferencia de otros países, hay menor proporción de contratos formales y de reporte de ingresos al gobierno —los dueños piden pagos en efectivo para evadir impuestos—, pero en caso de que la relación sea formal, las rentas también contribuyen a la generación de plusvalía, y al pago del predial e hipotecas.

Con este recuento, podemos ver que la renta participa en la puesta en marcha de sistemas complejos que rápidamente se deterioran ante la necesaria distancia social: si las personas no cumplen con la renta, los dueños fallan, los servicios fallan y otras PyMEs fallan. Entre abril y mayo, la situación se deteriorará rápidamente ya que más personas dejarán de pagar la renta. 

La crisis del COVID-19 podría colapsar rápidamente esa compleja maquinaria, y arreglarla costaría demasiada energía, tiempo y dinero. Por ello valdría la pena considerar una intervención expedita.

¿Qué se puede hacer a nivel privado?

En primer lugar, los inquilinos deben ser proactivos: en crisis como ésta, la diferencia entre estar o no estar quebrado puede depender de la generosidad del arrendador. Una negociación es deseable, ya que ninguna de las partes es culpable de la coyuntura. Como un arreglo entre particulares, generalmente se pone en la mesa hacer un descuento sobre la base de la renta o diferir los pagos corrientes.

En estos casos, es importante que ninguna persona trate de sacar ventaja: que solicite apoyo el inquilino que se volvió un trabajador de actividad esencial (por el inherente riesgo que incurren) o quien vio sus ingresos disminuidos, y no el que tiene asegurado su empleo… y por el contrario, que el arrendador no busque usar instrumentos jurídicos si el inquilino estaba al corriente y claramente se ha visto desfavorecido por la coyuntura.

Los incentivos para negociar son potentes: Las personas tienen el mandato de quedarse en casa y están siguiendo las reglas; muchas han sido despedidas abruptamente, están viendo cómo aumenta su deuda, y además tienen que comer. Debido a la declaración de Emergencia Sanitaria el 31 de marzo, habrán controversias tanto para evitar desalojos como por rehusarse a salir de una propiedad. Además, la sana distancia disminuye las posibilidades de mostrar propiedades y firmar contratos, por lo que incrementan las dificultades de transacción.

¿Qué se puede hacer a nivel gubernamental?

A nivel gubernamental, administraciones desde el nivel local hasta federal han emprendido acciones. Por ejemplo, en España se pidió a los grandes propietarios reducir las rentas en un 50% o acordar reestructurar los pagos durante tres años y se prohibieron los desalojos durante seis meses.

Alrededor del mundo hay propuestas para que la baja en la renta sea un incentivo fiscal o condonar al 100% las rentas. Por el lado de incentivos fiscales, éstos serían demasiado bajos dado el perfil de arrendadores que hay en México, quienes en su mayoría no reportan la actividad al fisco. Por el otro lado, condonar enteramente la renta distorsiona el mercado para mal, por los efectos multiplicadores descritos, así como otras cadenas económicas, como los fondos de inversión que decidieron construir y rentar. Si sus flujos caen a cero, pueden ocurrir pensiones no pagadas, quiebra de empresas inmobiliarias, mayor desempleo, entre otros. 

Aquí se propone que las rentas se sigan pagando, aunque sea parcialmente —un 20% al 50% del valor firmado, por ejemplo, como una medida solidaria—. Una baja gradual permitiría que la población vulnerable que renta pueda ‘respirar’ un poco y que la economía continúe andando bajo mínimos, pero sin colapsar o desmontar el sector.

Habría que considerar otras alternativas, por ejemplo, evaluar el impacto de una intervención en individuos que están pagando una hipoteca, o a quien solo rente una propiedad, previa verificación con el fisco y el Registro Público de la Propiedad. Pero la reflexión moral es vigente: quien pueda ser solidario, aunque sea por tener mayor patrimonio que otros, que lo sea. Y una intervención de este tipo, tendrá mayor impacto y menor precio que estimular la compra de casas de interés social, con la economía actual.

Importante: dicha intervención deberá ser solo de corto plazo, pues se deberán tomar medidas complementarias si la cuarentena se extiende demasiados meses o si la economía no se recupera rápidamente. 

En síntesis, la solución es atípica en comparación con las políticas económicas de ortodoxia liberal, pero la situación es igualmente inusitada. No queda mucho tiempo para que ésta sea una nueva crisis. Es momento de implementar soluciones audaces antes de que sea demasiado tarde… como para tener que rehacer una compleja maquinaria después de litigios, evacuaciones, personas debiendo mudarse a media contingencia, y con precios de las propiedades deprimidos por mucho tiempo.

Publicada el 22 de abril de 2020 en Forbes México.